Tại Kỳ họp thứ 7, Quốc hội khoá XIV, Bộ Xây dựng cho biết hiện nay, trên cả nước có tổng cộng 4.422 chung cư, trong đó 458 chung cư có tranh chấp, chiếm khoảng 10%.
Các tranh chấp chủ yếu liên quan đến việc chậm tổ chức hội nghị nhà chung cư để thành lập Ban quản trị; không thống nhất đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư; một số chủ đầu tư không minh bạch trong quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì; trì hoãn việc bàn giao kinh phí bảo trì cho Ban quản trị; chất lượng công trình; phí dịch vụ…
Trước thực trạng trên, Bộ Xây dựng đề xuất sửa đổi Luật Nhà ở để bổ sung hai mô hình quản lý, vận hành nhà chung cư. Với mô hình thứ nhất, chủ đầu tư sẽ tự quản lý, vận hành nhà chung cư và tự quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì nhà chung cư. Mô hình thứ hai là giao cho các đơn vị quản lý, vận hành chuyên nghiệp.
Theo Bộ Xây dựng, nếu có hai mô hình này, việc quản lý nhà chung cư sẽ đa dạng, linh hoạt hơn. Việc chọn mô hình nào, chủ đầu tư hay đơn vị chuyên nghiệp thực hiện là do cộng đồng dân cư ở nhà chung cư tự quyết định và vẫn phải có sự giám sát của cộng đồng thông qua Ban quản trị nhà chung cư.
Tuy nhiên, HoREA cho rằng, hai mô hình do Bộ Xây dựng đề xuất thực ra đã được quy định trong Luật Nhà ở 2014 và Thông tư 02/2016 của Bộ Xây dựng.
Cụ thể, khoản 1.a Điều 105 Luật Nhà ở quy định: “Đối với nhà chung cư có thang máy thì do đơn vị có chức năng, năng lực quản lý vận hành nhà chung cư thực hiện”.
Bộ Xây dựng đề xuất sửa đổi Luật Nhà ở để bổ sung 2 mô hình quản lý, vânh hành chung cư.
Khoản 3.d Điều 102 Luật Nhà ở quy định: “Quyết định lựa chọn đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư trong trường hợp chủ đầu tư không có chức năng, năng lực quản lý vận hành nhà chung cư hoặc có chức năng, năng lực quản lý vận hành nhưng không tham gia quản lý vận hành hoặc tham gia quản lý vận hành nhưng không đáp ứng được các yêu cầu như đã thỏa thuận trong hợp đồng cung cấp dịch vụ ký với Ban quản trị nhà chung cư”.
Khoản 2.a Điều 20 Thông tư 02/2016 quy định: “Trường hợp chủ đầu tư còn sở hữu diện tích trong nhà chung cư thì đại diện của chủ đầu tư có thể được hội nghị nhà chung cư bầu làm Trưởng ban quản trị nhà chung cư; trường hợp không được bầu làm Trưởng ban thì được tham gia làm Phó ban quản trị nhà chung cư”.
Do đó, HoREA cho rằng không cần thiết sửa đổi, bổ sung Luật Nhà ở để bổ sung mô hình chủ đầu tư tự thực hiện quản lý, vận hành nhà chung cư. Vì nếu làm như vậy sẽ vi phạm nguyên tắc dân chủ cơ sở, có thể dẫn đến xung đột lợi ích giữa chủ đầu tư và các chủ sở hữu chung cư.
Vấn đề cần đặt ra là khâu thực thi pháp luật nhà ở và chủ đầu tư tham gia ứng tuyển làm đơn vị quản lý, vận hành nhà chung cư, để hội nghị nhà chung cư xem xét lựa chọn.
Theo đánh giá của HoREA, trong những năm qua, một số chủ đầu tư có uy tín thương hiệu, có năng lực và có trách nhiệm với khách hàng, đã được hội nghị nhà chung cư giao quản lý, vận hành nhà chung cư với chất lượng dịch vụ rất tốt, thậm chí, hàng tháng đã phải bỏ thêm kinh phí để bù lỗ cho công tác quản lý, vận hành nhà chung cư. Mô hình này đáng được khuyến khích thực hiện. Bên cạnh đó, đã có nhiều đơn vị chuyên nghiệp trong nước và nước ngoài thực hiện công tác quản lý, vận hành nhà chung cư có chất lượng cao.
Tuy nhiên, cũng có một số chủ đầu tư, đơn vị quản lý, vận hành nhà chung cư thiếu trách nhiệm, kém năng lực, nên đã dẫn đến xảy ra nhiều tranh chấp với các chủ sở hữu nhà chung cư.
Về đề xuất chủ đầu tư tự quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì nhà chung cư, HoREA cho rằng đây là nguồn kinh phí có giá trị rất lớn và là tài sản chung của các chủ sở hữu chung cư.
Vừa qua, đã xuất hiện tranh chấp quỹ bảo trì chung cư tại nhiều dự án, chiếm khoảng 5% trong tổng số tranh chấp tại nhà chung cư. Trong đó, có tranh chấp về việc chủ đầu tư trì hoãn bàn giao, hoặc bàn giao không đầy đủ, hoặc không quyết toán minh bạch việc sử dụng quỹ bảo trì cho Ban quản trị nhà chung cư.
Do đó, căn cứ vào các quy định của Luật Nhà ở, HoREA nhận thấy đại diện chủ đầu tư có thể tham gia quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì nhà chung cư nếu được hội nghị nhà chung cư tín nhiệm bầu vào Ban quản trị, hoặc Trưởng Ban, Phó Trưởng Ban quản trị.
HoREA cho rằng nếu phải sửa đổi, bổ sung Luật Nhà ở, thì cần sửa đổi theo hướng quy định kinh phí bảo trì chỉ được sử dụng để bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư gồm: hệ thống kết cấu chịu lực như khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, đường thoát hiểm. Các phần sở hữu chung còn lại thì sử dụng kinh phí quản lý, vận hành nhà chung cư để bảo trì.
Ngoài ra, nên sửa đổi theo hướng yêu cầu doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cư phải chứng minh năng lực tài chính, để có thể thực hiện trách nhiệm bồi thường dân sự đối với bên thứ ba trong trường hợp xảy ra sự cố gây thiệt hại về người và tài sản.